Поскольку коммерческие застройщики сообщают о многомесячных ожиданиях базовых разрешений, законодательный орган Техаса одобрил законопроект 14 (HB 14). Закон вступил в силу 1 сентября 2023 года и позволяет третьим лицам просматривать или инспектировать документы по застройке, включая планы, участки или разрешения на застройку, связанные с застройкой или улучшением земли. Бюрократические препоны: беды техасских застройщиков
HB 14, призванный позволить застройщикам быстрее возводить кварталы, дома и квартиры, имеет потенциально драматические последствия как для застройщиков, так и для жителей. Но он не лишен противоречий. Города все еще выясняют, как его реализовать, и многие застройщики даже не знают о его существовании.
Мы здесь, чтобы помочь.
Когда я могу воспользоваться услугами сторонних рецензентов или инспекторов?
Если регулирующий орган не выдает одобрение, условное одобрение или неодобрение в течение 15 дней с даты, требуемой Кодексом местного самоуправления Техаса, вы можете воспользоваться услугами стороннего проверяющего или инспектора.
Например, раздел 212.009 Кодекса требует, чтобы муниципальные власти одобряли, условно одобряли или отклоняли планы или планы в течение 30 дней. Если этого не происходит, то через 15 дней вы можете получить оценку третьей стороны.
Сторонний рецензент или инспектор обязан предоставить свои выводы в уведомлении регулирующему органу в течение 15 дней с момента завершения своего обзора или проверки. Регулирующий орган может указать формат этого уведомления.
Кого я могу нанять в качестве рецензента?
-
Лицо, нанятое регулирующим органом для рассмотрения документации по разработке;
-
Лицо, нанятое другим политическим подразделением для рассмотрения документов по развитию; или
-
Инженер, имеющий лицензию в Техасе (за исключением заявителя на получение разрешения или лица, чья работа является предметом заявки).
Кого я могу нанять для проведения проверок?
-
Лицо, сертифицированное Международным советом по нормам и правилам для проведения инспекций зданий;
-
Лицо, нанятое регулирующим органом в качестве строительного инспектора;
-
Лицо, нанятое другим политическим подразделением для осмотра зданий; или
-
Инженер, имеющий лицензию в Техасе (за исключением заявителя на получение разрешения или лица, чья работа является предметом заявки).
Список рассылки B2B Объедините гиперперсонализированные данные CRM с расширенными данными списка адресов электронной почты руководителей: используйте инструменты управления взаимоотношениями с клиентами (CRM), чтобы собрать множество данных о руководителях. Эти данные могут включать предыдущие Список рассылки B2B взаимодействия, предпочтения и поведение, что позволяет вам персонализировать электронные письма на детальном уровне. Если вы предпочитаете, вы можете работать с нашей компанией, мы предоставляем услугу быстрой работы. Вы также можете посетить наш веб-сайт.
Сторонники утверждают, что HB 14 упростит процесс строительства жилья
Сторонники отстаивают этот законопроект как решение того, что они считают бюрократическим узким местом процесса выдачи 11 keys to studying a Bachelor’s Degree in Education разрешений. Рассмотрение планов участка занимает большую часть времени в процессе выдачи разрешений, добавляя до 5% к окончательной цене дома за каждые 3-5 месяцев задержки. Длительные процессы регулирования повышают цены на жилье и арендную плату для жителей.
Например, в Остине строительный кодекс дает проверяющим четыре месяца на завершение проверки разрешений. Тем не менее, в среднем проект тратит еще 3,5 месяца на проверку, прежде чем получит одобрение плана участка, согласно исследованию Техасского университета в Остине.
Есть надежда, что HB 14 поможет смягчить phone number au кризис доступности жилья в Техасе, сократив эти задержки и связанные с ними расходы.
Противники утверждают, что законопроект замедлит процесс развития
Противники сетуют на то, что законопроект не разъясняет, может ли сторонний обзор обойти решение регулирующего органа. Он также не разъясняет, может ли сторонний проверяющий быть привлечен к ответственности, если его решение противоречит нормативным требованиям.
А поскольку законопроект требует, чтобы городские советы рассматривали апелляции на любые неблагоприятные решения по выдаче разрешений, муниципалитеты опасаются, что управление этим процессом апелляций создаст значительную нагрузку.
Взгляд вперед
Независимо от того, что произойдет, этот законопроект окажет значительное влияние на процесс рассмотрения заявок на застройку земель департаментом городского планирования. И позволяя застройщикам преодолевать задержки, вызванные нехваткой персонала или перегруженностью отделов строительной инспекции, он может ускорить рассмотрение разрешений.
Пока неясно, как города или округа могут смягчить последствия законопроекта HB 14, но его четкая цель — разрешить проведение сторонних проверок или инспекций, если город или округ не сможет своевременно реагировать на заявления или запросы.
Также еще предстоит увидеть, как отреагируют сторонние рецензенты и инспекторы. Будут ли они добровольно выступать в качестве агента для целей нормативного обзора и одобрения? Какие сборы они будут взимать? Какую форму примут сторонние обзоры? И сможет ли отрасль выполнить эту дополнительную работу и предоставить свои отчеты или инспекции своевременно?
Только время покажет.
SB 2038 исправил настоящую конституционную проблему здесь — тогда как аргумент города, если бы он был принят, усугубил бы конституционные проблемы. До принятия нового закона существовала серьезная проблема: землевладельцы ETJ и их земля могли регулироваться городами, даже если землевладельцы не могли голосовать на городских выборах. Это было регулирование без представительства. Теперь землевладельцы могут выбрать выход из этой недемократической ситуации. В ответ города удваивают свои авторитарные инстинкты. По словам городов, недостаточно того, что землевладельцы ETJ не могут голосовать за людей, которые их регулируют; аргумент города идет на шаг дальше и говорит, что государственные представители землевладельцев также бессильны решить эту проблему. Аргумент города касается самой недемократической позиции, которую только можно себе представить.
Аргумент города №2 : законопроект SB 2038 противоречит §42.023 Кодекса местного самоуправления, который гласит, что городской городской бюджет, как правило, не может быть уменьшен без согласия руководящего органа посредством постановления или резолюции.
Ответы :
Раздел 42.023 устанавливает общее правило, согласно которому сокращение ETJ города должно осуществляться с согласия городского совета посредством резолюции или постановления. Однако Кодекс местного самоуправления затем содержит несколько конкретных положений, обязывающих город освободить землю заявителя от ETJ. См., например, §42.025 (муниципалитет «должен освободить» приемлемую собственность); §42.0251 (муниципалитет «должен освободить» территорию, включающую закрытое сообщество, при условии, что петиция подписана не менее чем 80% владельцев этой территории).
Законодательное собрание просто последовало этому же проверенному подходу, когда приняло законопроект SB 2038. См., например, §4. H2.105(c) (муниципалитет «должен немедленно освободить» территорию, указанную в петиции); §42.1. H5 (муниципалитет «должен немедленно освободить» территорию при условии успешного проведения выборов).
Эти примеры, в каждом из которых гор. Hодам предписывается «освободить» территории, находящиеся под их контролем, из-под контроля ме. Hстных властей, не имели бы смысла, если бы городской совет мог про. Hсто не давать своего согл. Hасия и тем самым аннулировать распоряжения Законодательного собрания.
